Das Ziel im Blick
Als Architektin habe ich alle Aspekte Ihres Bauvorhabens jederzeit im Blick. Ihre Wünsche ebenso wie die Vorschriften der Behörde, die gegenwärtige ebenso wie die zukünftige Nutzung. Daneben sorge ich für die Einhaltung der Termine und der Kosten, beaufsichtige die Arbeiten und die Qualität der Ausführung und bin auch dabei, wenn Sie die Schlüssel zu Ihrem Objekt übernehmen. Welche Schritte zu Ihrem maßgeschneiderten Gebäude führen, lesen Sie im Detail auf dieser Seite. Es würde mich freuen, Ihre Bauidee mit Ihnen zu besprechen und ersuche um Ihren Terminvorschlag.
Entwicklung
Der Wunsch, ein Gebäude zu errichten, wird zunächst von der Erwartung des Bauherrn getragen und ist selten vollständig. Die fachkundige Entwicklung des Gesamtprojekts, von der Nutzung des Bauplatzes bis zu nachhaltigen Nutzungskonzepten, schafft bleibende Werte und senkt die laufenden Kosten durch zahlreiche Optimierungen, die durch die architektonische Entwicklung in das Bauprojekt eingebracht werden.
Um die Planung aller Baumaßnahmen auf ein sicheres Fundament zu stellen, beurteilen wir sehr früh im Projekt den geplanten Standort. Was erlaubt der Flächenwidmungsplan? Sind eventuell ergänzende Widmungen für den geplanten Zweck erforderlich? Welche Verkehrsanbindungen sind vorhanden, welche Infrastruktur? Sind alle notwendigen Anschlüsse, wie Gas, Wasser, Strom, Fernwärme und Entsorgungskanal vorhanden oder muss mit zusätzlichen Erschließungskosten gerechnet werden?
Wird der Umbau eines bestehenden Objekts gewünscht, sind für die Planung die vorhandenen Gegebenheiten von grundlegender Bedeutung. Daher erheben wir diese Grundlagen ebenso, wie wir das Aufmaß der Bestandsobjekte nehmen, um daraus die Bestandspläne zu erstellen. Mit einer umfassenden Fotodokumentation halten wir die Ausgangssituation Ihres Bauvorhabens fest, bei dem auch der Zustand des Bestands und allfällige Mängel genauestens protokolliert werden.
Ihre Vorstellungen vom zu schaffenden Gebäude gleichen wir im Team mit den Rahmenbedingungen ab. Städtebauliche, rechtliche, architektonische, funktionelle und finanzielle Umsetzbarkeit werden in dieser frühen Phase umfassend behandelt und so die besten Voraussetzungen geschaffen, um auch komplexe Bauaufgaben termin- und budgetgerecht zur Ausführung zu bringen.
Der schönste Plan scheitert, wenn behördliche Auflagen nicht erfüllt werden. Um die Planungskosten zu senken, setze ich mich im Voraus mit den zuständigen Behörden ins Einvernehmen und kläre alles, was für Ihr Bauvorhaben für die zuständigen Behörden von Bedeutung ist. Das sind Bebauungspläne und -richtlinien, Erhebung allfälliger im Grundbuch eingetragener Rechte, Beschränkungen durch das Vermessungs- oder Denkmalamt oder auch die Anforderungen, die zum Beispiel das Gewerbeamt an den Bau stellt. Durch den frühzeitigen Abgleich mit den zuständigen Behörden bleibt die spätere Abnahme im Kostenrahmen und ist daher für die Budgetsicherheit von hoher Bedeutung.
Sobald die räumlichen Dimensionen Ihres Bauvorhabens bekannt sind, erstelle ich den Kostenrahmen nach Flächen- oder Kubaturkennzahlen. Der Kostenrahmen wird nach ÖNORM B 1801-1 (1995) mit einer Genauigkeit von ±35% für Neu- und ±45% für Umbauten gegliedert.
Planung
Sobald alle Voraussetzungen Ihres Bauvorhabens bekannt sind, kann die Planung des Baukörpers beginnen. Die optimale Nutzung der Gegebenheiten zur Schaffung des von Ihnen gewünschten Ergebnisses und die Vorbereitung der eigentlichen Bauarbeiten sind die wichtigsten architektonischen Voraussetzungen, um das Bauvorhaben innerhalb des festgelegten Budgets und zum gewünschten Übergabetermin abzuschließen.
Aus den zuvor beschriebenen Maßnahmen gewonnene Informationen und Daten fließen in den Vorentwurf für Ihr Bauvorhaben ein. In diesem Vorentwurf wird das zukünftige Objekt im geeigneten Maßstab (1:200 oder 1:500) dargestellt und durch weitere Besprechungsskizzen ergänzt. Auf dieser Grundlage besprechen wir mit Ihnen unseren Vorschlag für Ihr Projekt und adaptieren den Vorentwurf, bis Sie die Entwurfsarbeiten freigeben.
Sobald Sie mit dem Vorentwurf zufrieden sind, entsteht der Entwurf, der das Bauwerk unter Berücksichtigung aller zuvor erarbeiteten Vorgaben sehr detailliert visualisiert. Nun gewinnen Sie einen sehr plastischen Eindruck vom fertigen Gebäude und können Ergänzungen, Änderungen oder Erweiterungen einbringen. Sobald der Entwurf von Ihnen genehmigt ist, kann die Umsetzung Ihres Objekts beginnen.
Den von Ihnen genehmigten Entwurf besprechen wir zuerst mit der Baubehörde und allen weiteren Behörden, deren Zustimmung für die Baubewilligung erforderlich sind. So wird sichergestellt, dass Ihr Bauvorhaben alle rechtlichen Erfordernisse erfüllen wird. Aus dem Entwurf und nach den Besprechungen mit den zuständigen Behörden erstellen wir die erforderlichen Pläne und für Gewerbebauten erforderliche Konzepte, wie Brandschutzkonzept, Beleuchtungs- und Belüftungsnachweis, uvm. Wir nehmen Kontakt mit eventuell erforderlichen Fachplanern auf, um Bodengutachten, Statik, Bauphysik, technische Ausrüstung und dergleichen sorgfältig und fachgerecht zu erstellen. Aus allen diesen Informationen verfassen wir den Antrag auf Baubewilligung, den wir in Ihrem Namen bei der Behörde einbringen. Wir nehmen auch an der Bauverhandlung teil, um Ihre Interessen wahrzunehmen. Am Ende dieser Phase haben Sie eine Baubewilligung und der eigentliche Bau kann beginnen.
Auf der Grundlage des behördlich bewilligten Entwurfs stellen wir das Objekt unter Berücksichtigung aller zuvor ermittelten behördlichen Auflagen in Form von Ausführungs- und Detailplänen zeichnerisch dar. Die Leistunen von Fachplanern werden ebenso integriert. Damit werden alle für die Erstellung des Leistungsverzeichnisses und für die Ausführung wesentlichen Angaben detailliert zusammengefasst. Gleichzeitig erstellen wir einen vorläufigen Terminplan für den Projektablauf, um die Koordination aller Professionisten am Bau vorzubereiten.
Errichtung
Wurden alle Voraussetzungen in Pläne umgesetzt, beginnen die tatsächlichen Bauarbeiten. Meine Beteiligung bei der Errichtung beginnt bei der Ausschreibung der Arbeiten, beinhaltet die Begleitung der Arbeiten auf der Baustelle und schließt mit der Fertigstellungsmeldung an die Behörde ab. Als Architektin vertrete ich auf der Baustelle Ihre Interessen gegenüber allen in das Projekt eingebundenen Behörden und Professisten.
Aus den zuvor erarbeiteten Planungen werden die Massen und Mengen als Grundlage für das Leistungsverzeichnis ermittelt. Die Leistungsverzeichnisse und Kostenvoranschläge der an der Planung beteiligten Sonderfachleute werden ebenfalls herangezogen, um eine Ausschreibung zu erstellen und mögliche Projektpartner zur Abgabe eines Angebots einzuladen. Treten in dieser Phase Fragen bei den Bietern auf, sind wir selbstverständlich der Ansprechpartner. Nach Ende der Angebotsfrist überprüfen und bewerten wir die eingetroffenen Angebote, klären eventuell unklare Angaben mit den Bietern, erstellen den Preisspiegel und erstellen den Vergabevorschlag. Sobald Sie die Vergabe genehmigt haben, beginnen wir mit der Bauausführung.
Während die Arbeiten auf der Baustelle erbracht werden, vertreten wir Ihre Interessen im Rahmen eines Bevollmächtigenvertrags, einschließlich der Ausübung des Hausrechts auf der Baustelle. Wir koordinieren den Bauablauf, passen den weiteren Terminplan laufend dem Baufortschritt an und überprüfen die abgeschlossenen Bauleistungen, ggf. zusammen mit Sonderfachleuten, um die fachlich einwandfreie Ausführung sicherzustellen.
Jede Rechnung der Ausführenden wird von uns auf formale und rechnerische Richtigkeit überprüft. Sollten im Rahmen der Vertragsvereinbarungen Rechnungskorrekturen oder Mängelrügen erforderlich werden, so werden diese von uns erstellt.
Sind alle Leistungen auf der Baustelle abgeschlossen, erstellen wir unter Beifügung der entsprechenden Prüfzeugnisse, dass alle im Baubescheid vorgeschriebenen Auflagen bei der Errichtung erfüllt wurden. Diese Unterlage wird der Fertigstellungsmeldung des Bauwerbers beigelegt. Sollten zusätzliche Abnahmen von maschinellen Einrichtungen, Gewerbeeinrichtungen oder die Feststellung für Förderansuchen erforderlich sein, wirken wir auch bei diesen Schritten an Ihrer Seite mit.